輕鬆理財致富日記

市場上投資理財的工具很多，舉凡什麼股票、基金、債券，還有最近很夯的「區塊鏈」⋯⋯等，每一項投資都各有所愛，也各有風險，但一直深深受到退休族歡迎的，且相對風險較低的，不意外就是「買房收租」了。Michelle曾經看過一篇報導，內容大約是說台灣人大約有四成的人喜歡投資房地產，相較於其他資產的波動較大，動不動就是高利率、高收益，台灣的房地產目前其實以本益比來說，也就只是比定存好一點點而已。

舉個例子來說，假如我存了一筆1,000萬的台幣做定存，以目前台幣定存利率1%來說，每年大概可以收益10萬元；但若以差不多價錢的房地產來估算，1,000萬台幣大概只能在台北市買到一個約12～15坪的小套房，而在台北這樣大小的房租一個月大概可以收益12,000元，一年大概只能收益144,000元而已，跟定存相差不大。

租房子好？買房子好？

當然你也可以說，我可以把這1,000萬去買其他房價較便宜的地區，這樣一來收租成效會高很多，理論上來講是這樣沒錯，但租賃契約每年一簽，平日裡房客又有這樣跟那樣的事情需要你來處理，來來回回高鐵或火車票，一次出門來回就要二千，除非你本身就住在同地區，否則這些無形的成本，其實也不小。

既然收租這麼麻煩，收益也不高，那為什麼很多退休族都喜歡買房收租呢？其實會買房囤房，不外乎因為以下幾個優勢：

1台灣房地產長期看漲。就算目前房地產有因為政府的政策而短暫休整，但以長期來看，台灣一直都在穩定上漲，這對喜好穩定的客戶是首選的條件。台灣畢竟地小人稠，雖然人口一直在負成長，但租屋市場一直都在，因為買房越來越難，租房子的人反而越來越多，房子除非條件真的不好，否則一定租得出去也賣得出去。

2房地產可以傳承。我們都知道，房子老了可以改建，只要地還在，就能一代代傳承給後人，所謂「田僑仔」的稱號就是這麼來的，而其他的投資管道，卻沒辦法這樣做，就算你買的是微軟的股票，百年後微軟這家公司是否還在，都是令人質疑的問題。

3房地產可以借錢。房地產另一個最主要的特色是，當你有了房地產，在某一天當你需要急用錢的時候，銀行會很快樂地借你一筆錢，而且利息很低，這個特色在其他的投資標的上卻很難看到。PS.我知道保單可以質押借款，但借款利息是房貸利息的好幾倍，所以若非逼不得己，請不要拿保單去質借比較好。

買房子可以存錢也可以借錢，更可以賺錢

我們都知道，有投資就有風險，其實房地產的投資風險也不小，例如：不幸找到不優的房客，一天到晚嘰嘰歪歪的，還老找碴，房租動不動就遲繳甚至不繳，氣都被氣飽了，如果那天還帶蓑找到一個自殺的，那就真的賠慘了；稅務一堆，什麼房房稅、地價稅都是少的，簽個租賃合約還要公證費，所得稅⋯⋯的，想想都超煩的；人老了就容易生病，房子老了也是，漏水、壁癌、水管堵塞、電力超載⋯⋯等，都是立馬要處理的，房東又不是超人，那會修這些東西，找了人來，不是專業不夠修不好，就是能力很好的叫不來，叫來了又怕獅子大開口。所以想要收租當房東，真的也要十八般武藝樣樣會才行。

當然，自從「租賃住宅管理條例」於107年6月27日正式實施之後，關於租賃住宅的糾紛就有了專法來排解，而在這個專法之中，就把租賃住宅服務業分開為「租賃住宅代管業」和「租賃住宅包租業」，這裡所謂的「代管」也就是當房東跟房客簽好租賃合約之後，一併把相關的後緒交由業者來服務，業者以此賺取「代管服務費」：而「包租」呢，是房東根本就是把房子直接租給包租業者，包租業者再去找房客，包租業者賺的就是兩者的租金價差。

由以上兩點可知，房東不論是委託「包租」還是「代管」，其實就是甩手掌櫃，「錢」房東在收，但「管」卻是業者在管，日後在房子需要修繕或是房客有任何問題需要處理的時候，找的都是業者，這樣看起來，房東如果有房子想出租又怕麻煩的時候，其實真的可以找業者代為管理，這時候，房東們就需要一個好的租賃服務公司了。

要成為一個「包租」「代管」業者，並不是去辦理公司登記就完事了，公司必需要聘請一位合格的「租賃住宅管理人員」，而這個人員必需經過上課以及考試合格，取得國家級發給的證照，有了這個證照，公司才能向經濟部申請為「租賃住宅服務業」，這個行業可是特許行業，不是隨隨便便路上的阿貓阿狗都能開的唷！

「兆基物業」是目前全台灣最大的租賃管理公司

那「租賃住宅管理人員」要上那些課呢？其實上課的內容真的算蠻多的，光是要認真研讀的法條就有好幾個，更別提有很多關於租賃糾紛的實戰題，需要研習的分類共分十項，我將內容簡單介紹一下：

壹、租賃住宅市場發展及管理條例及相關法規

身為租賃住宅管理人員，首要先認識，最重要的，莫過於這項法條以其相關法規，在這項法條中詳細說明了租賃住宅相關人員的權利義務等注意事項，還有出租人以及承租人在什麼情況之下可以提前終止租約的事由、租稅優惠等等，後半段則詳列了租賃住宅服務業設立的相關辦法，及管理人員的責任與義務還有罰則等等。

貳、不動產租賃及租稅相關法規

事實上，「租賃房屋」其實一直以來都存在，但以前並沒有一個專法用來管理，而是散佈在每一項法條中，身為租賃住宅管理人員自然也必需詳細了解每條法案對於租賃住宅這裡的管轄有那些，像是民法對於合約上有那些規定？土地法對於土地及以地上物（地上權，也就是房屋）的規定？租賃的租金收入在所得稅法中的相關規定為何？還有房屋稅和土地稅等課稅規定等等，管理人員不但要了解相關法律的規定，也要一併幫客戶，也就是房東提出合法節稅計劃，讓租稅政策更趨公平。

參、消費者保護法相關法規

因為租賃服務公司需要直接面對消費者，也就是房客，處理糾紛以及簽定合約等事宜，所以相關消費者保護法法條也需要清楚明白，包括消費者保護團體以及申訴等，這裡比較多著墨的是罰則的部份，畢竟如果日後租賃管理人員真的和房客（消費者）產生糾紛的情況應該不少，事先了解一下處理的方式和相關規定也是必需要的。

肆、公寓大廈管理相關法規

因為「租賃住宅服務業」顧名思義，就是只能提供「住宅」的租賃服務，辦公室、廠房、店面都不在他們的服務範圍之內，而現今的住宅不論是公寓、華廈還是大樓或是社區，都受到公寓大廈管理法規的管轄，而租賃管理人員將來最常打交道的，不外乎就是社區的左鄰右舍還有社區的管理人員、管委會⋯⋯等，相關的法規自然也需明白。

伍、各式住宅租賃契約與委託契約應記載（約定）及不得記載（約定）事項

這裡要教的內容簡單來說，就在跟房東（或房客）簽定合約的時候，有那些部份是一定要記載（要約定）的，那些是不能記載（不能約定）的，在法規上有規定在什麼情況之下房東（或房客）可以提前結束合約，那些情況下是需要房東出面修繕的⋯⋯等比較容易出現爭議的條款，在這裡政府有提出一套標準的合約書供租賃雙方參考，這當然這也是租賃服務業者所需事先知道的事項。

陸、租賃關係管理及糾紛處理實務

有租過房子的人都知道，租房子大概最怕碰到的，就是有東西壞了房東不來修，或是在簽約的時候沒先說，等簽完約又說要加XX錢，或電費另外計算等等；而房東最怕的，就是收不到房租，或是房客提早不租又失聯找不到人等等，針對每個情況的糾紛處理，在這個章節中都有提出一些實際的糾紛案例提供參考，當然，這堂課是最不會讓人想睡覺的啦！比起前面在講法條，「吵架」要怎麼吵得贏，才是大家最關心的嘛～哈哈

柒、屋況設備點交及故障排除實務

這裡的設備點交其實不單指房子內部的點交，還有房子整體結構的認識和公共設備的知識，畢竟房客年齡層有高有低，如果租到樂齡的房客，需要幫他們事先規劃好房子的設計是否符合他們的需求，什麼樣的房子能租給什麼樣的人，要先對整個內外環境有一個基本的認識，在房東轉交房子的時候，還有轉交房子給房客的時候，都需要細心了解房屋的狀況，才能順利完成點交。

捌、建築物設備管理維護實務

每一棟建築物在興建的時候，建築師都必需按照建築法規來興建，興建完成之後最重要的就是設備的管理和維護，例如電梯需要多久做一次保養、消防安檢要多久檢測一次、滅火器要多久更換等等，雖然這些關於建築物的設備會有物管公司代為傷腦筋，但租賃管理人員也要有相關知識，才能更好的督促物管公司完成保養的工作。

玖、室內裝修相關法規

這裡談的是比較接近裝潢（或修繕）時應該有的認知，因為我們要對整棟大樓的消防要求要有所了解，才能幫房東規劃安全的裝潢材料和施工方式，包括門要用什麼材料、電要怎麼走、室內消防安檢要檢查那些、遇到消防設備要如何避開，還有建築法上對於大樓裝潢的法規要求等等，幫助房東更好的完成房屋的修繕，務必做好事前的安全準備，以免出現曾經有房東因為不想換排氣式的熱水器，而使房客枉送性命的憾事發生。

拾、專業倫理規範

「租賃服務業」和「租賃管理人員」在日本以及美國都是從很久以前就開始盛行的服務行業，在日本，甚至很多房東都不在同一個城市，他們很習慣的會將房子交由專業的管理人員來打理，在台灣也有某些藝人聽說有在日本置產，也都是靠這些業者在幫忙處理租賃事務，相反台灣卻只是在剛剛起步階段，所以借鏡國外對於相關業者的作業倫理規範也是一定要做的功課。

以上十個項目共1,500多題題庫，考試的時候會每個大項挑出10題，共有100題，1題1分，只要60分就算及格，題庫在網路上就能看到，如果想了解題庫內容可以直接線上下載（已經補充在文章最下面），但是如果你已經決定要上課的話，其實也不必急著先印出來，因為上課的時候公會就會幫你準備好一本美美的題庫本囉！

包租代管課程會發下來的講義和題庫

老實說，Michelle上完課之後，覺得有趣的題目自然是糾紛的處理還有點交的排除，這裡有很多的情境題，例如房東不來修繕怎麼辦？房客如果失聯怎麼辦？還有要怎麼預防房客自殺等等，上起課來很好玩，也是同學討論最熱烈的，這類題數也是最多的，其實只要把握好原則，這裡的題目其實算很簡單。

說到最簡單的題目，要算是「專業倫理規範」了，尤其是教這個題目的老師是一位補習名師，最會做的就是抓重點，這個項目雖然也有100多題，但他其實只花了短短幾分鐘就教完了，所以這裡也是最好拿分的項目。

比較硬的題目就是法規類題了，尤其是罰則，在什麼情況下要被罰多少？什麼情況罰最重？都要搞清楚，關於租賃住宅的罰則還容易記（因為起伏不大），其他法規的罰則就很難記，同學曾經舉手問擔任律師的講師，要怎麼背比較容易？結果人比人真的是氣死人，我們在為了罰款金額背不起來，律師大人卻說這個只要看看就能記得起來了，律師的腦袋果然不同常人，真是問錯人了～

至於建築用的防火建材、規格、消防安檢、建築法規等，因為這個部份Michelle真的比較陌生，完全就只能靠死背的了。

考試合格之後才能拿到的租賃住宅管理人員證書

目前包租代管的租賃管理人員合格證照是由位在台中的「中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會」所核發，但目前全台灣都已經陸續成立了相關公會，大家可以去尋找自己方便上課的區域找尋公會報名上課＋考試，考核及格之後，工會會把你的考試成績和資料匯整，寄到台中，由全聯會統一寄發合格證明給考生，所以不必傻傻的一定要跑到台中上課哦！

目前台北市開課頻率是一個月開課一班，上課時間為星期二到星期五全天，六日休息之後，下個星期一下午考試，其他的地區Michelle並不清楚，大家可以先打電話給工會詢問清楚再報名唷！

因為這算是新興的產業，所以非常熱門，通常開課時間一出來，很快就會額滿，想要報名的同學一定要留意報名的時間。另外，法規規定一定要修習滿30小時才能取得資格，所以如果你有缺堂沒來或遲到，就沒辦法參加考試，就要等下個月再開課時，補滿所有的時數才能考哦！因為不能請假或者遲到，所以報名之前一定要想辦法把事情排開，否則你就得要再等一個月才能再考，到時還要再付錢買單堂課的費用哦！

其實大家也不必太擔心考試題目會太難，畢竟有題庫，而且ABCD的順序也不會變，有很多題目Michelle也搞不太懂為什麼，最後只好把答案背下來，我有一個同學因為事情太忙，她甚至連題目都沒有好好地完整看完過，也是順利考過了，雖然及格率不是百分之百，但一班其實也只會有1～2個沒過，通過的機率真的蠻高的，只要上課好好聽講，下課抓緊時間把今天上課的範圍看過一遍，六日再認真準備，一定能考過的！

租賃住宅管理人員測驗合格證明，上面詳述了上課的內容和修習時數

其實Michelle一直覺得需要上這個課的，不僅是租賃管理人員，房東也應該要來上課，了解一下法規的規範和合約的擬定原則，以免日後不小心觸法；房客在租房子之前，也可以來學習一下，了解自己該爭取的權益，免得受了氣又不知道該去那裡申訴？！相信有了專法以及專業人員的幫忙，將來房客租房子再也不怕碰到某位上報紙的XX晶知名房東；而房東也不必擔心跟房客溝通不良，瑣事多又受累了，您說是嗎？！

補充資料：

中華民國租賃住宅服務商業公會全國聯合會網址：https://rentalh.org.tw/index.php

各縣市租賃住宅服務商業同業公會通訊錄：https://rentalh.org.tw/qa.php?

關於租賃住宅服務業及管理人員各式相關檔案（包括題庫）下載專區：https://rentalh.org.tw/down-list.php?lmenuid=12

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