輕鬆理財致富日記

最近上課聽到某位「大師級」的老師說，要想在房地產中賺到錢，無非就是要把握三個重點：「找到便宜的房子」、「節稅」跟「賣市價」。「節稅」當然指的就是降低成本的方法，要知道，有的時候就是要比別人合法少繳一些稅，就等於比別人多賺一些錢，節稅的重要性，自然不言可㖮。而「賣市價」指的是要立即轉手賣出，我們是來做生意的，不是來跟房子談戀愛的，房子到手後，略微裝扮一下就要賣掉，所以只要價格有利潤，自然要立即脫手賣出，這個觀念跟一般人誤以為的「房價高的兇手是投資客」的想法有很大的誤差，站在投資客的立場，買賣房子只要有賺就要轉手，絕不能貪戀想等高價再賣出，唯有立即轉手再賺下一筆才是真正投資客該有的投資態度。

不過，Michelle今天想要說的，都不是在探討以上二項重點，我今天所要分享的，其實是「如何找到便宜的房子？」，因為唯有先找到便宜的房子，才能發生後面的故事，若你找到的房子不夠便宜，那就別想在後續的操作之中賺到錢了，所以如何找到便宜的物件，才是這整個買賣之中最重之又重的重點。既然如此，那到底怎麼樣才能找到便宜的房子呢？

要想投資房子，首先要能找到一個便宜的標的。

要想找到一個低於市價的物件，其實要說難也不難，但真的也不算容易，因為這些便宜的物件，絕對不可能讓你在591裡滑滑手機就能找到的，它需要時間來等待物件的出現，也需要有人脈來告訴你物件的位址，更需要有強大的慧眼，才會知道什麼物件才是適合投資的APPLE？而什麼價格才是出手的好時機？

即然想找到適合進場的物件這麼不容易，那到底有什麼方法、有什麼門路可以比較容易找到呢？其實是有的，這位「大師級」的老師，有分享了大約五六個可以找到APPLE物件的方法，但他說的這些方法，在操作上都有一些些困難，對於一些新入手的投資客來說，會很難界入，因為有的方法是需要培養一些人脈，有些則是需要使用一些手段才能拿到，在這幾個方法之中，Michelle聽來聽去，覺得唯有「法拍」一項才算是比較適合新手入門學習的方法。

取得便宜房產的方式之一：法拍

眾所週知，法拍的資訊是最透明的，不但價格一定低於市價，而且有法院掛保證，產權清楚，因為有筆錄說明，事前也可以對房子的來龍去脈有一定程度的了解，但其實對於「法拍」，相信一般人還是非常的陌生，也存有很多的疑問，Michelle當然也不例外，所以好學的Michelle又報了一系列的法拍課程，但是法拍課到底在上什麼東西？上了之後真的就可以進行法拍了嗎？關於法拍課程的內容，Michelle會將一些上課的筆記和心得放在部落格中給大家參考一下，對於也想利用法拍來找到低於市價的物件的朋友們，可以在決定上課之前，先有一些簡單的認識，但是，Michelle 的心得和筆記畢竟是個人的整理，真正正確而詳實的內容，還是要到課堂上去聽才會明白。

接下來，我首先要向大家介紹的，就是「法拍課程到底在教什麼東西？」

法拍上課的內容其實相當繁雜，最主要的還是老師的法拍經驗分享，還有一些關於法拍的相關知識。為了方便大家明白，我將一些課程的內容摘要如下：

第一：法拍屋市場介紹

法拍其實有分為四種；法拍屋、金拍屋、銀拍屋和平價屋，每一㮔都會因為拍賣官的不同，拍賣地點的不同和來源的不同，分出不同的拍賣方式，當然來源最大最多的，還是在「法拍屋」，也就是在法院投標室進行的法拍為最常見。

第二：最新的法令解析

適用法拍的「強制執行法」在103年的6月4日修改之後，對於法拍筆錄揭露的部份，有更詳實而且明確的說明，例如之前並沒有記載關於海砂屋、幅射屋或是兇宅的要求，這些資訊往往都是要等投標人將拍到的物件拿到手之後才會知道，但修法之後，這些資訊都有幫忙查核，算是讓投標者的風險降低了很多。不過要提醒大家的是，其實這些資訊也只是事務官幫忙詢問相關人員而已，並沒有真正做過任何檢測，也就是說：『我只是負責幫你問問看，至於問的結果是不是真的，不在我的責任範圍之內』的意思，所以投標者還是有承受一些風險的。

法拍的相關法源依據：強制執行法

第三：拍後增值稅的相關處理

我們知道一般來說，以土地的價值來看，市價一般都高於公告現值，但因為法拍是折價拍賣，折個幾折下來，很可能變成你的拍定價會低於公告現值，這時候就會產生「拍後增值稅」，前面有說過，如何節省稅費也是買賣利潤的來源之一，所以如何合法的避掉拍後增值稅，也是需要好好學習的課題之一。

第四：法拍屋的流程

一般正常案件，等拍定到你真正拿到鑰匙能進去看房子的時間，大概需要3～4個月左右，這個時間其實對投資客來說真的是很長，因為時間壓得越久，就會多出越多的隱形成本，這時候如果能夠熟知整個法拍流程，並且想辦法縮短流程，就能節省時間成本以及增加獲利了。

法拍屋的眉角甚多，唯有膽大心細的人才能操作

第五：如何處理點交與不點交的物件

法拍比較棘手的部份，就是「點交」，要如何讓原屋主心甘情願的搬出去是一門很巧妙的學問，若逼得太緊怕他把房子弄壞，增加裝修的成本，但若不積極處理，法官一拖再拖也會讓成本增加，所以學習如何將拍到的標的儘快點交，也是一個學習的重點。

第六：如何避免落入法拍陷阱

法拍的眉角何其多，根據前人的血淚教訓，避免落入因為不知情、不熟悉，而犯下的錯誤是必定要學的功課，如何看得懂筆錄？如何從筆錄中得知物件的故事？如何推知筆錄上法官沒寫的「暗語」？都是投資成功的關鍵所在。

法拍的陷阱何其多，要懂得如何避免才是真功夫

第七：如何訂定投標策略

通常一個便宜的好標的，都是買家必爭之地，現場要標的標的非常多，要怎麼推知現場到底誰是你的對手？要怎麼樣下標才不會「爆標」？要出多少價才是合理價？擬定一個好的投標策略，相對就可以提高拍到的機會。

講到這裡，其實我覺得，法拍的課程老實說，真的只是一個紙上談兵的課程，實際的操作還是需要靠經驗的累積，上課只能避免一些常見的錯誤，實在不可能完全都操作順利，課堂上老師也會跟你說很多很多賺大錢的例子，但請不要太開心，法拍並不是天天在過年，沒有每一個案子都是這麼好康的，我自己有碰過的案子就是搞到六、七個月才交屋的，也有碰到交屋後搞得亂七八糟的，只能說，要想賺錢，就要擔一些別人不敢擔的風險。

還有，老師也說了，點交的房子是給自住客買的，唯有買不點交的物件才是投資客的最愛，因為點交的房子大家都愛買，既然受歡迎，價格自然不會太美好，所以要想賺錢，唯有去找人家不要的，而這類型的物件自然也是問題最多，打算怎麼標？標來怎麼處理？都要事先想好才能下手。

法拍的風險也不小，如何做好風險控管也是應該學習的地方

既然法拍需要留意的地方這麼多，那什麼樣的人才適合從法拍取得適合的物件呢？我覺得要想做法拍，需要有以下幾個特點：

• 膽大心細。法拍的眉角很多，步驟也很多，只要一個步驟錯，很可能會前功盡棄沒標到，或是賠本做白工，而且下標現場只需要幾分鐘就能決定標到與否，其實需要膽子很大的人，敢出價，敢承標，才有機會拿到好物件。
• 對法律有基礎認識。你不用對法律很了解，但基礎的認識是一定要的，當標到物件之後，有很大機會會寫一些公文或是訴狀，若是每一件事都請律師代勞，難免成本太高，所以就算不知道怎麼做，也要知道該問誰才可以。
• 善懂溝通。當標到案件後，不論你是點交或是不點交，除非是空屋，否則要請原屋主搬家就是一門學問，再怎麼說，原屋主因為種種原因被迫要離開自己辛辛苦苦買的房子，難免怨氣滿盈，要怎麼讓他心平氣和的離開，是我們一定要學習的功課。
• 有錢有閒。「有錢」自然是因為標到之後七日之內就要將尾款結清，而且如果按照流程來走，從標到房子到拿到鑰匙，最快就要3～4個月的時間，所花費的時間成本不少，所以口袋不深的人很難操作。「有閒」的原因當然就是要有跑法院的時間啦！除了前面留意物件開標的時間，要決定標下之前最好還能有時間去物件的附近走走看看，打聽一下，標到之後要跟法院打交道的時間也不少，所以有閒很重要，太忙的人還是不要經手這種很瑣碎的物件。

法拍屋其實不是人人都適合操作

其實，現在坊間有很多代標公司，只要收取一定趴數的手續費，就可以幫你代標一個房子，但代標公司很多都只處理點交的案件，不點交的案件要嘛就是手續費變貴，要嘛就是直接不接案，如果你是想要標來自住或收租投資的，我覺得倒無不可與他們合作，花一點錢可以省很多事，但若你是單獨想快速轉手買賣賺價差的，那就要好好的精算你的成本，我之前說過了，越能少付一點成本，就能增加你的利潤，因此，找代標公司就不見得一定划算了哦！

總之，法拍雖然是取得便宜房子的最容易入手的手段之一，但其實麻煩不小，問題也很多，唯有真正有心、有能力操作的人，才能在這裡找到真正不錯的物件！歡迎大家一同來與Michelle了解法拍的秘密吧！

沒有無法改變的窮口袋，只有無法改變的窮腦袋。
只要願意改變，透過學習，任何人都能擺脫貧窮，擁有財富。
貧富，其實只在一線間。

你好：
我是Michelle，我一直在尋找一些能夠輕鬆理財快樂致富的方法，
所以收集了相當多的課程內容並且加入艾多美(Atomy)成為經營者，
希望能一步步地成為一位財富自由的快樂家！
知識的價值來自於有效的分享，如果你也跟我有同樣的想法，
歡迎各方好友都能一起加入Michelle，
讓我們一起打造被動收入，實行財務自由計劃，享受更為璀璨的人生。
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