輕鬆理財致富日記

一般我們買賣房屋，最常利用的看屋管道就是經過仲介業者，先由仲介帶看，有喜歡再下訂，接著成交。經過仲介買賣房屋，除了可以避免一些惡意詐騙的情形發生外，還可以避免討價還價時的尷尬；接著成交時因為彼此買賣雙方的不熟悉，也不敢將重要的物品交給對方，有仲介的角色在中間做公平公正的潤滑，可以很大程度確保交易的順利完成，所以，在買賣房屋的方面，「房屋仲介」是一個相當專業而且吃重的角色。他（她）不僅需要瞭解買賣雙方的需求和各自針對買賣價格的堅持，也需要對房屋甚至於整個稅法、交易流程、歷史成交價格等等，都需要有相當程度的瞭解。既然「房屋仲介」的角色這麼重要，那身為仲介人員的專業素質和能力都是需要嚴格要求的，這次上課來擔任主講的講師，就是在仲介經營多年，有豐富經驗的仲介管理階級人員來幫我們上課唷！

講師上課所借用的「物調表」，上面有圖、有文字，簡單詳實

講師一上課，就PO出了一張單子，問我們知不知道這是什麼單子？其實我們都猜得出來啦！因為今天就是來上「物調表的秘密」啊，那講師PO的當然就是所謂的「物調表」啦！相信曾經透過仲介看過房的朋友們都會知道，我們第一次去看房的時候，專業的仲介人員都會帶著一張單子給你參考，這張表就是俗稱的「物調表」，而這張表也就是今天我們要詳細討論的主角囉！

說到「物調表」，顧名思義，就是待售的物件的調查表。「物調表」其實沒有固定的格式，因為每一家仲介的制式表格規格不同，相對的，揭露屋況的詳細程度也不一樣，不過大概會有幾個比較明顯的特徵是大家都一樣有的，例如：案件名稱。每一個案件，都需要給一個名字，因為買房子絕對不止看一間房，仲介手上房子資料更多，沒有取名字，很難知道你在說的是那一個房子。案件名字主要是以收案的仲介人員，根據該房子的優點所取，以便讓人一目瞭然。例如：「靜巷三房」、「學區房」、「大四房」、「二加一房」，除了房型是一定要先說明外，通常還會加上建案的名字，如果附近有好學區或近捷運、近景點、近公園或醒目建築物，也是一定會加上去的。

仲介業者所提供的「物調表」，版本內容都不盡相同，但目的都一樣

為什麼取名字講究這麼多呢？因為這樣可以節省彼此很多時間。之前Michelle曾經說過，買房子看房子之前，你需要先想好你想要買的房子用途是什麼？想小換大？還是想買好學區的房子？想投資？還是想買更靠近捷運的房子？先想好你要的房型，再利用名字先篩選不適合的案件，這樣房子看起來會更快、更有效率。例如：新婚夫妻，自有資金不太夠，想買的坪數不用太大，只需要二房，但重點是學區不錯的房子。在找房子時，就可以先剔除名字不適合的房子，這樣找起來就會快很多，尤其是對某個地點或某種物件有特殊喜好的朋友們，更是需要瞭解名字的取名秘招，這樣就能很快速的找到自己理想的房子。

一個案件除了可以利用名字就事先篩選出自己理想中的房型外，「賣價」和「坪數」的揭露也是一個很重要的選房依據。我們買房子需要先計算出自己的還貸能力，再來才能計算出自己能買的房子物件價格區間。例如，新婚夫妻二個人合起來的每個月薪資是約10萬元，一個月大概可以拿出3萬多元來負擔房貸時，就可以算出自己能買的價格區間大概在800萬左右，而我們在看房的時候就只能看800萬以下的房子嗎？當然不，因為「物調表」上的價格是屋主的希望賣價，買家們買房是一定要殺價的，這時我們就能看大概1000萬左右的房子。

房屋仲介門口所張貼的售屋資訊，也是一種簡易版的「物調表」

另外一個看表的要點就在於「坪數」的參考值了，如果你想選定的是公寓房子，因為早年公寓的「公設比」比較低，所以公寓所揭露的坪數較實在；但你若選的是電梯大樓的話，約30年以內的電梯大樓公設比大概在12~20%之間，也就是說若一間房子寫明的坪數是30坪時，你實際的使用坪數大概在23~25坪之間；若你想買的是近10年的房子，那公設比就會比較高，所能真正使用到的坪數就更小了。當然囉，其實算這個實際使用坪數有點麻煩，有一些房仲業者已經幫你算好，填在表格裡了，買家只需要參考即可。

「物調表」裡所附的內容相當多，每個表格都隱藏了一些資訊，要想弄懂這些資訊其實也不難，只需要拿到表格時，一個一個的詳細詢問帶看的房仲業者，他們都會非常高興的向買家們解釋，但是這裡還有一個最需要留意的盲點，那就是：「物調表」裡面所揭露的內容都是這間房屋的優點，很少會把缺點寫出來，畢竟買家才剛剛開始看房，如果這時候就先把房子的缺點說出來，那誰還要繼續看下去呢？所以，看懂「物調表」背後的資訊，也是更重要的看屋技巧哦！

想知道更多「物調表」的秘密嗎？歡迎您一起來上課唷～

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