輕鬆理財致富日記

位於台北市內湖區東湖里的新建案「富貴莊園」，是屬於地主自地自建的都更改建案，要說明白這個故事，就要從四十年前說起。

位於台北市內湖區東湖里的新建案「富貴莊園」

話說四十年前，當時台灣的房地產非常的火熱，因為經濟景氣，台灣人慢慢地存了一點錢，大家都開始注重起生活品質，想要買一棟好的房子購屋置產，有需求就有了供給，這時候開始有很多新建設公司掘起，但因為房市火熱，建材開始上漲，再加上政府的建築法規還沒有規定的非常清楚，導致有一些不肖的建商，開始把腦筋動到了「偷工減料」上。

我們都知道，正常蓋房子的時候，所使用的主要建材就是鋼筋和水泥，而水泥砂漿最主要的成份就是「水泥＋砂」了。一般正常來說，我們所使用的砂子都是要使用河砂，但因為當時原物料生產來不及，導致供不應求，再加上物料上漲，在雙重壓力之下，有一些建商就改用了一些未經處理過的海砂，而利用海砂所蓋成的房子，就是我們平常所稱的「海砂屋」。

使用海砂所蓋成的房子容易造成牆壁土塊剝落--取自自由時報

海砂跟河砂不同之處，就在於海砂含有鹽份，若要使用海砂來蓋房子，不是不可以，但需經過多重淘洗和過濾，時間久不說，成本也是一個考量，所以這些不肖的建商，當然不可能使用經處理過的海砂，而是使用一般還含有相當高成份氯化鈉的海砂。當房子蓋好，剛開始交屋的時候，其實一般人並不會發覺有什麼不一樣，等過了一段時間之後，就會開始發現混疑土產生病變，使牆面滲出白色的痕漬，這就是我們所稱的「壁癌」，長期下來，不但會加速鋼筋腐蝕，造成混凝土塊剝落，嚴重還會損害房屋的結構體，縮短房屋壽命，影響住戶安全。

可就算是如此，這個建案仍然等了20年才等來新的開始，除了原來的地主仍有人不願搬遷之外，改建費用太高，以致於原地主想要換新房子，還需要再支付一筆龐大的費用，也是一個相當大的原因。不得不說，改建這一條路真的很漫長啊！還好，終於在多方奔走之下，這個建案還是順利即將完工囉！

其實「富貴莊園」的建案地址是位在台北市內湖區康樂街136巷內，但因為現在該址目前正在動工，預計完工的日期是明年（2020年）6月，所以該建案目前的展售地址設在靠近捷運葫洲站的2號出口圓環附近，現場因為空間也不大，所以一律採預約制，一個時段只接受四組客人預約看屋，而我去的那天，剛好正下著大雨，但大雨絕對澆不㴧我對看屋的熱情啊啊啊啊～

「富貴莊園」的展售地址在捷運葫洲站2號出口往圓環方向

若說「改建」這件事，稍微有點研究的人都知道，一般社區想要改建，五樓公寓是最難的，因為五樓的所有權人比較多，困難度比一般透天社區或是2～3樓的舊公寓大很多，所以這個建案能夠成功推出，除了因為房子是海砂屋，有不得不改建的壓力之外，該社區的管委會強力推動也是功不可没唷！

「富貴莊園」擁有內湖區難得的2500坪大基地，基地方正，而且緊臨旁邊的萬坪保護區，在家裡的房間睡覺就能吸收到樹林的涼風和芬多精，真的很令人羨慕，再加上只有27.5%的低公設，開價也是令人心動的5字頭 ，真的讓人想不心動也難啊！

2019年6月開始預售時，「富貴莊園」外層鷹架已經拆除，只剩內部的作業。

「富貴莊園」社區規劃共有九棟，前排四棟設計七層樓高，全部都是三房隔局；後排中間三棟設計十五層樓高，也是三房隔局，後排左右二棟設計十五層樓高，只有這兩棟是四房隔局。地下停車場設計二層樓，B1層全部都是平面車位，而B2層則除了有平面的車位之外，還有36個機械車位，坪數規劃是30坪/38坪/41坪/44坪，全社區總共戶數為347戶，其中只有35戶有對外售出，目前預售的部份是委託給信義房屋代銷中心代為銷售。

「富貴莊園」預售部份，委託給信義房屋代銷部代為銷售

社區因為考慮到原住戶目前年紀都不小，所以在設計開發的時候，就有考慮到全區的無障礙設計，不論室內室外，都可以讓輪椅自由進出。中庭還特別商請設計師設計出水景花園，並且種植多種類樹木，中庭花木扶疏，讓人可以很輕䯳地，就能在自己家中的庭院好好放鬆休息。

因為是自己蓋自己的家，這個社區的另一個特點，就是沒有一些其他建案常有的一些華而不實的噱頭，換另一個角度來說，就是沒有什麼特別的公共設施，頂多就是一間交誼廳，一間會議室，還有一個戶外的兒童遊戲設施等等，算是很平實又實在的設計。

關於這個建案，除了以上幾點，我特別將一些很棒的優點，提供一些也想買屋或換屋的人參考：

優點一：社區位於岩盤之上，所以地震可以比較不用擔心。目前台北市建築法規有規定，社區建案設計時需要一戶一車位，所以原來社區規劃是有地下三層樓做為停車位，後來打到第二層時發現岩盤不好打，再打下去成本會太高，所以只打到第二層就停住了，導致必需在B2層設計一些機械停車位，才能補足停車位的不足，也因此可以瞭解地基穩固應不用質疑。

預售的展示現場所公佈的地質強度檢測報告，顯示該社區岩盤地質為「極堅硬」。

優點二：全區是自地自建，建材雖不是最好，但絕對能符合自己的需求。尤其是室內的衛浴設備和廚具，都是採用MIT台灣在地的廠商製造，這樣一來除了可以降低建築成本之外，將來的耗材和零配件的採購，也不用擔心花錢也買不到，最後被迫整組換新的了。

「富貴莊園」的廚房採用全套櫻花廚具

「富貴莊園」每戶皆配置廚下型濾水器

「富貴莊園」的衛浴設備也是採用高品質的MIT商品

「富貴莊園」採用全方位SPA蓮篷頭，讓回家洗澡也是一種享受

優點三：社區因為是都更改建，擁有特別多的容積獎勵，所以全區只有27.5%的低公設。這個在目前所有新建案來說，真的很難得看到，因為低公設比，所以同樣買一間房子的錢，能用到的坪數更多，實在很划算。

優點四：以大環境來說，「富貴莊園」的生活機能很完善。社區離公園、學校、市場、捷運、一高、三高、高鐵、台鐵等，都非常近，不但小孩上學方便，老婆買菜便利，連老公上班都很輕鬆。

「富貴莊園」位於東湖地區生活圈，生活機能豐富

優點五：開價平實，不浮誇。目前在台北市很多建案，很少開價有五字頭的，像我們這種信義的VIP客戶還能談到更優惠的價格，幾乎賣價跟旁邊的五樓公寓差不多了，所以如果房型喜歡，真的可以考慮一下是否可以入手。（P.s.有興趣的朋友可以私訊Michelle，看能不能幫你拿到更優惠的價格唷！）

優點六：全房型設計中規中矩，大小適中，適合台灣目前大部份人的喜好。以台灣人對房型的需求來說，三房為銷售大宗，一般小家庭都會買三房的房型，若有長輩同住的，才會考慮買四房，而「富貴莊園」的三房雖沒有全部的浴室都開窗，但房型和大小都是目前市場的主力，所以不論是自住客想換屋，或是投資客想轉手時，都不怕脫手不易。

優點七：社區週圍沒有明顯的嫌惡設施。我們買房子最怕買到住家附近有嫌惡設施的房子，嫌惡設施容易讓貸款成數降低，脫手也容易被砍價，所以住家附近的嫌惡設施也是需要考慮的因素之一。

「富貴莊園」DM說明

「富貴莊園」DM說明

「富貴莊園」全社區共九棟建築，唯有AB二棟是四房房型，其他全都是三房房型

「富貴莊園」A棟隔局圖

「富貴莊園」B棟隔局圖

「富貴莊園」CDE棟隔局圖

「富貴莊園」FGHI棟隔局圖

對於「富貴莊園」這個社區，Michelle也有發現一些問題，問題其實可大可小，而且沒有好壞，端看每個人的介意與否，若是介意，倒是可以特別留意一下，若是不介意，倒不失為一個向代銷公司砍價的好理由（代銷公司可別砍我啊啊啊～）：

問題一：該社區位於三角地帶，二面臨路，右邊靠近保護區的道路，是設計為雙向道路，雖說是雙向，但其實道路有點狹小，會車需考驗技術；另一邊30弄的地方更是單向道，只能單邊通行。不過巷子小也有個好處，就是環境安靜，不用擔心半夜有摩托車聲音呼嘯而過，但小巷子無法通行大型消防車，還好樓層夠高，每層樓都配有消防水線，這點倒是可以稍稍放心。

問題二：社區雖說靠近東湖捷運站，但其實若是從社區到東湖站走路約需要15分鐘，算是感覺有點遠，但還是走得到的距離，就算想搭公車，要走到最近的公車站也差不多要5分鐘的腳程，所以下手之前還是要先考慮交通問題。

從「富貴莊園」走路到東湖捷運站約需15分鐘

問題三：社區雖然有300多戶，但其實大部份房型都由原有的屋主挑走了，實際委託信義代銷公司外賣的只有60幾戶，不但戶型沒有什麼好選擇，連車位也只能挑機械車位，算是比較難抉擇的地方，其實這也是Michelle後來沒有下手的原因，現在台北市政府規定買房一定要買車位，而車位又只能挑選機械車位的情況之下，真的很難讓我下定決心付訂。

若你想問：機械車位不好嗎？其實沒有不好，但有幾點要特別注意：

• 機械車位有限重問題，也就是說太大、太重、太高的車子沒辦法停進去，而Michelle 因為家庭成員比較多，開的是七人座的休旅，機械車位真的沒辦法停進去，真的不是Michelle不喜歡，真的是臣妾做不到啊～
• 機械車位跟電梯一樣，是需要每個月都付費維護的，現在剛交屋又有保固，當然問題很小，可是等到20～30年後，需要付費大修時，問題就來了，到底誰應該要付這筆維修費呢？Michelle就曾經買過這種帶有機械車位的房子，20幾年後機械車位壞掉了需要整組換掉，可是社區管委會決議因為這個車位只有六個人在使用，龐大的換修費用應該要使用者付費，由這六個人平均分攤，可是這樣一來，這六個車位所有權人當然不願意，但是形勢比人強，管委會投票決議又沒辦法駁回，市政府當然也不會管這種小事，事情變成很難收拾，所以經此一事，Michelle再也不碰機械車位。當然，如果你買房子只是打算住個幾年就搬，可能就沒有這個問題，但我相信後面在賣的時候，買家也會有同樣的考慮，所以建議下手之前最好想清楚之後可能發生的問題，如果能接受才能決定購買才好。

問題四：社區旁有保護區固然好，但近山邊畢竟比較潮溼，所以A棟靠近保護區的中低樓層住戶要留意溼氣問題，所幸現在除溼機很便宜，買一台固定時間開除溼就能解決，所以問題不大，只是要考慮保護區保護的原因若不在了，旁邊就有可能再蓋別的房子，到時候就會有棟距的問題了，還好目前這個問題十年內還可以不用考慮，只是先提出來供大家參考。

整體來說，「富貴莊園」社區雖說不是百分之百的完美超優社區，但其實CP值已經算是很高、很棒了，若對Michelle以上所提出的小缺點能夠接受的話，真的可以考慮下手買一戶，不論自住或投資都適合！歡迎大家一起來做鄰居唷～

坐而言不如起而行，與其坐在教室聽老師說，不如自己親自實踐操作，所得到收獲一定會比你想像的多更多！
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我是Michelle，我一直在尋找一些能夠輕鬆理財快樂致富的方法，
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